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Verkaufshilfe für deutsche offene Fonds

BIIS-Gutachter wollen Immobilien künftig auch nach der angelsächsischen Discounted-Cash-Flow-Methode bewerten

Frankfurt/Main - Der Bundesverband der Immobilien Investment Sachverständigen (BIIS) will bei der Bewertung der Bestände offener Fonds künftig auch die bei angelsächsischen Opportunity Fonds bevorzugte Methode des "Discounted Cash Flows" (DCF) berücksichtigen. "Dadurch wird die Marktwertermittlung auch für ausländische Investoren besser nachvollziehbar", sagt BIIS-Geschäftsführer Gernot Archner.


Die Performance offener Immobilienfonds mit einem hohen Anteil deutscher Objekte im Portfolio leidet seit Jahren unter der Krise am heimischen Immobilienmarkt. Die Manager wollen deshalb verstärkt ausländische Märkte erschließen. Um das nötige Geld zu bekommen, müssen jedoch zuvor inländische Objekte verkauft werden. Angelsächsische Opportunity Fonds haben zwar den schlappen deutschen Immobilienmarkt als Investitionsziel ausgemacht. Bisher konzentrieren sie sich jedoch überwiegend auf Wohnungsbestände. Von Büroimmobilien, die bis zu 70 Prozent der Portfolios offener Fonds ausmachen, halten sie sich bisher fern. Auch, weil sie die Marktwertermittlungen nach dem Ertragswertverfahren nicht immer nachvollziehen können.


"Angloamerikanische Investoren hatten von jeher Zweifel an der deutschen Bewertungspraxis", erläutert Professor Karl-Werner Schulte von der European Business School in einem Beitrag im jüngsten IVG-Magazin. Amerikaner und Briten fühlen sich in ihrer Skepsis bestätigt, seit Wirtschaftsprüfer der KPMG bei einer Überprüfung des Portfolios des notleidenden Deka-Immobilien-Fonds im Auftrag der Bankenaufsicht BaFin im vergangenen Herbst einen Abwertungsbedarf von mehr als 500 Mio. Euro ausgemacht hatten. Unabhängige Analysten wie Stefan Loipfinger, Herausgeber des Fondstelegramms, warnen bereits seit Jahren, die Fondsobjekte würden in guten Jahren zu sehr aufgewertet, in schlechten Marktphasen jedoch nur unzureichend abgewertet. Andrew Groom, Leiter des Bewertungsteams von Jones Lang LaSalle Deutschland, kritisierte jüngst: "Die Sachverständigen haben die Rezession in Deutschland zu spät erkannt und deshalb zu gutmütig bewertet."


Die Kritik wird vom BIIS, dessen unabhängige Sachverständige die Immobilienbestände aller offenen Fonds regelmäßig bewerten, zurückgewiesen: "Das Ertragswertverfahren ist für die Ermittlung von Marktwerten für Renditeobjekte die international übliche Methode", sagt Geschäftsführer Archner. Spekulativ eingestellte Investoren wie die Opportunity Fonds machen allerdings die DCF-Methode zur Grundlage ihrer Entscheidung, weil sich damit die jeweiligen Fremdkapitalkosten des Investors und seine steuerliche Situation sowie die Auswirkungen unterschiedlicher Exit-Zeitpunkte auf den Gesamtertrag darstellen lassen.


Der BIIS hat inzwischen einen Arbeitskreis eingerichtet, der bis Ende des Jahres ein standardisiertes DCF-Verfahren für die Sachverständigen entwickeln soll. Schon im nächsten Jahr könnte dann die neue Methode bei der Bewertung offener Fonds angewandt werden. Dabei soll sie das Ertragswertverfahren nicht ersetzen, sondern dessen Resultate lediglich "plausibilisieren".

Archner: "Wir wollen zeigen, daß mit dem Ertragswertverfahren dieselben Marktwerte ermittelt werden, wie mit einer marktadjustierten DCF-Methode." Für ausländische Investoren sei die zusätzliche Wertermittlung nach DCF zugleich eine "Übersetzungshilfe". rhai

[Quelle: DieWelt; Artikel erschienen am Do, 2. Juni 2005]